Eigen woning en emigratie

Eigen woning en emigratie

Wat zijn de gevolgen?

 

Het aantal Nederlanders dat emigreert neemt nog altijd toe. In 2014 schreven 183.000 personen zich uit als Nederlander (bron CBS). Wat zijn precies de gevolgen als u emigreert en uw eigen woning (al dan niet gekozen) aanhoudt?

Op het moment dat u naar het buitenland emigreert, wordt u buitenlands belastingplichtige. Dat wil zeggen dat u in Nederland voor slechts een aantal specifieke inkomstenbestanddelen belastingplichtig bent, zoals uw eigen woning. Ik neem drie situaties met u door die we vaak tegenkomen bij huizenbezitters die emigreren.

Emigratie van tijdelijke aard - diplomatenregeling

Als u tijdelijk in het buitenland gaat wonen en uw eigen woning aanhoudt, kunt u gebruikmaken van de diplomatenregeling. Dat betekent dat de woning wordt aangemerkt als eigen woning en in Box 1 blijft, in plaats van Box 3. In principe behoudt u dan recht op hypotheekrenteaftrek. 

Er zijn wel voorwaarden aan de regeling verbonden:

  • De woning moet ten minste een jaar als hoofdverblijf hebben gediend;
  • De woning mag niet aan derden ter beschikking worden gesteld;
  • U en uw partner mogen geen belastbare inkomsten genieten uit een andere eigen woning. Dat is ook wel logisch, anders zou u recht hebben op hypotheekrenteaftrek voor twee woningen.

Als een kraakwacht over uw huis waakt zonder dat u daar huur voor ontvangt, geldt dat niet als ter beschikking stellen. Maar het verhuren van de woning aan derden, hoe kort dat ook mag zijn, kan wel leiden tot het schrappen van de hypotheekrenteaftrek. 

Emigratie - de woning te koop zetten

Als u de woning nog niet heeft verkocht op het moment dat u verhuist naar het buitenland, kunt u de woning aangeven in Box 1. De hypotheekrente is dan aftrekbaar vanaf het moment dat de woning in de verkoop staat – plus de daarop volgende 3 kalenderjaren.

U moet de woning wel aantoonbaar te koop aanbieden bij een makelaar of bijvoorbeeld Funda. De woning moet bovendien leeg staan.

Emigratie – de woning verhuren

U kunt er natuurlijk voor kiezen om uw woning te verhuren als u naar het buitenland verhuist. In dat geval wordt uw woning niet meer aangemerkt als eigen woning. Met als gevolg dat de woning zal worden opgenomen in Box 3, net als de eventuele hypotheekschuld die nog op de woning rust.

De hypotheekrente is dan niet meer aftrekbaar, maar daar staat tegenover dat de huuropbrengsten onbelast zijn.

Als u geëmigreerd bent, moet u bij de Nederlandse belastingdienst het zogeheten C-biljet indienen.

 

Belastingplichtig in binnen- of buitenland?

Ik moet nog een belangrijke kanttekening maken bij de drie beschreven situaties.

Bij de eerste twee mogelijkheden is sprake van hypotheekrenteaftrek. Dat is technisch wel juist, maar leidt niet in alle gevallen tot een teruggave van inkomstenbelasting. Hoe kan dat?

Als u emigreert en in het buitenland gaat werken, bent u buitenlands belastingplichtig. U betaalt dus loonbelasting in het land waar u gaat wonen. U kunt in Nederland dus geen inkomen aangeven waarvan de hypotheekrente aftrekbaar is.

In een dergelijk geval heeft u een negatief inkomen in Box 1. Maar dat kunt u verrekenen met de positieve inkomsten uit Box 1 over de afgelopen 3 jaren en de 9 daaropvolgende jaren.

Tot 1 januari 2015 kon u kiezen voor binnenlandse belastingplicht. Op die manier was het mogelijk om de hypotheekrente af te zetten tegen arbeidsinkomsten. Maar met ingang van 1 januari 2015 is er geen vrije keuze meer en moet u aan strenge eisen voldoen om in aanmerking te komen voor binnenlandse belastingplicht.

 

Wilt u meer weten over dit onderwerp? Neem gerust contact met mij op. Ik ben bereikbaar op 06-54 631 850.

Noordwijk

Losplaatsweg 28 B
071-514 74 33

Rotterdam

Jan Leentvaarlaan 2 
010-820 02 44

Tilburg

Willem II straat 14
010-820 02 44

Amsterdam

Hemonystraat 11
020-820 1110